Lich Lãm
Vietnam Luxury & Lifestyle

Nguy cơ từ việc vay tiêu dùng lách luật sang địa ốc

Hơn một năm qua, tín dụng tiêu dùng của các ngân hàng tại Việt Nam luôn trong tình trạng tăng trưởng nóng. Nhiều chuyên gia kinh tế đã lên tiếng lo ngại về việc ngân hàng đưa các khoản cho vay sửa chữa nhà ở và mua nhà ở vào cho vay tiêu dùng, hành động trên nhằm lách quy định hạn chế cho vay bất động sản.

Biến tướng từ vay tiêu dùng

Từ đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản, xây dựng… Đặc biệt, bắt đầu từ ngày 1-1-2018, theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn chỉ còn 45%. Đây đều là các biện pháp mà NHNN đặt ra để “siết” dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường bất động sản nóng sốt đã dấy lên lo ngại vốn tín dụng vẫn đang chảy mạnh vào lĩnh vực này khi tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn tính dự kiến đến hết quý III-2018 đang chiếm tới 53,2% tổng tín dụng.

Báo cáo gần đây của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết, hết quý I-2018 tín dụng toàn hệ thống ước tăng khoảng 3,5% so với cuối năm trước. Đáng chú ý là tín dụng ngắn hạn trong cả quý giảm, còn tín dụng trung và dài hạn lại tăng. Trong đó tín dụng trung và dài hạn tăng 4,3%, còn tín dụng ngắn hạn chỉ tăng 2,6%. Tỷ trọng tín dụng trung và dài hạn chiếm khoảng 53,2% tổng tín dụng là điều đáng mừng nếu dòng vốn đi vào đầu tư và sản xuất. Ngược lại, đây là dấu hiệu đáng lo ngại nếu nguồn vốn này phục vụ cho vay cá nhân mua nhà.

Còn nhớ, khủng hoảng năm 1997 tại Trung Quốc và Thái Lan bắt nguồn từ việc dòng vốn tiêu dùng chảy vào bất động sản và chứng khoán không kiểm soát, dẫn đến hàng loạt công ty tài chính sụp đổ. Tại Việt Nam, năm 2017, tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà để ở tăng 38,4% so với cuối năm 2016, chiếm tới 52,8% tổng tín dụng tiêu dùng. Điều này cho thấy dòng vốn vay tiêu dùng đổ vào bất động sản là có thật. Với mức tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà quá cao sẽ đẩy mức đầu cơ lên cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Không những thế, hoạt động cho vay tiêu dùng chủ yếu thời gian qua còn xuất hiện hiện tượng biến tướng dưới hình thức cho cán bộ nhân viên vay mua nhà của chính mình, từ đó dòng vốn chảy vào bất động sản hoặc chứng khoán. Do vậy, nếu không giám sát thì tín dụng tiêu dùng sẽ có sự biến tướng, nguy cơ tổn thất cho cả xã hội là rất cao.

Mới đây, Ban Kinh tế Trung ương cũng cảnh báo mức tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà quá cao đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có quy mô tiêu thụ khoảng 60-70 ngàn căn hộ/năm, tương ứng khoảng 8-9 tỉ USD. Với tỷ lệ vay vốn ngân hàng thường phổ biến ở mức 50 – 70% tổng giá trị căn hộ, có thể thấy phần đáng kể trong các khoản vay mua nhà được chảy vào thị trường nhà đất, vốn luôn tiềm ẩn yếu tố đầu cơ ở mức cao.

Cần tách vay mua nhà ra khỏi vay tiêu dùng

Theo TS Đỗ Hoài Linh, Viện Ngân hàng – Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân thì lĩnh vực cho vay bất động sản chắc chắn vẫn luôn hấp dẫn các tổ chức tín dụng. Các tổ chức tín dụng rất ưa thích những khoản vay này vì có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn và lãi suất cao hơn các lĩnh vực khác. Do vậy, việc mượn danh cho vay tiêu dùng để cho vay bất động sản là khó tránh khỏi.

Tiến sĩ Đỗ Hoài Linh nêu ý kiến: “Trước hiện trạng của việc xếp các khoản cho vay mua nhà ở vào cho vay tiêu dùng nhằm lách quy định hạn chế cho vay bất động sản, việc cần làm trước tiên là tách cho vay mua nhà ra khỏi cho vay tiêu dùng để cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhà quản lý tổ chức tín dụng dễ nhận diện rủi ro hơn. Riêng vay để sửa hay thuê nhà ở vẫn có thể được tính là vay tiêu dùng. Bên cạnh đó, cơ quản lý nhà nước nên thường xuyên đôn đốc các tổ chức tín dụng trong lĩnh vực kiểm soát chất lượng tín dụng, các điều kiện vay vốn và công tác xét duyệt hồ sơ cần tuân thủ đúng quy trình. Không những thế, cần có những thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa để các tổ chức tín dụng áp dụng các chuẩn mực quốc tế như Basel II, từ đó có những bước giám sát dài hạn trong quản lý rủi ro của hoạt động tín dụng tiêu dùng”.

Với cùng góc nhìn, TS Nguyễn Thị Hiền – Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng cho rằng phải nhìn nhận rõ nhu cầu mua và sửa chữa nhà ở với nhu cầu đầu tư vào bất động sản để kiếm lợi là hoàn toàn khác nhau và cũng sẽ đem lại những rủi ro khác nhau.

Những khách hàng vay để mua và sửa chữa nhà ở sẽ sử dụng nguồn thu nhập của mình để trả gốc và lãi định kỳ. Khi tổ chức tín dụng cho vay sẽ quyết định giá trị khoản vay cũng như các điều kiện tín dụng dựa trên đánh giá thu nhập của khách hàng. Giá trị tài sản đảm bảo qua đó xác định năng lực trả nợ của khách hàng.

Đối với mục đích vay đầu tư bất động sản thì nguồn trả nợ sẽ được dựa trên kỳ vọng về sự tăng giá của khoản đầu tư, hay đây chính là sự tăng giá của bất động sản, tức là đầu tư kỳ vọng. Do đó, khoản vay này chịu sự đầu tư của bất động sản, khi tăng thì rất tăng, khi giảm, bong bóng xảy ra thì cũng thiệt hại rất nhiều. Đây thực sự là rủi ro.

Các khoản vay tiêu dùng với mục đích mua và sửa chữa nhà ở sẽ ít chịu tác động của bong bóng bất động sản vì họ mua để ở chứ không phải mua để bán lại. Vì vậy, cần xác định làm thế nào để cho vay đúng mục đích tiêu dùng, mua nhà để ở chứ không phải kinh doanh để phát triển bền vững. Hơn nữa, giám sát dòng vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, chứng khoán hiện nay vẫn được NHNN tiến hành thường xuyên, qua đó có thể đưa ra những cảnh báo kịp thời cũng như ngăn chặn những rủi ro xảy ra.