Lich Lãm
Vietnam Luxury & Lifestyle

Dự án BT bốn tuyến đường chính ở Thủ Thiêm dưới mắt chuyên gia

Từ những năm 1990, Việt Nam đã bắt đầu thu hút nguồn lực từ nước ngoài thông qua hình thức Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (gọi tắt là BT). Trong hợp đồng BT, sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước, Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tại Hội thảo về Cơ chế đầu tư BT do Kiểm toán Nhà nước tổ chức ngày 19-10-2017, ông Hồ Đức Phước, Tổng kiểm toán Nhà nước cho biết: “Hình thức BT dễ bị bóp méo, biến tướng do thiếu công khai minh bạch vì lợi ích nhóm, vì những khoản sinh lời vô cùng lớn từ cơ hội sở hữu những mảnh đất đắc địa hoặc những diện tích rộng lớn của địa phương”. Theo phân tích của Tổng kiểm toán Nhà nước, khởi nguồn những bất cập tại nhiều dự án BT đã được thực hiện là do việc không xây dựng và công bố kế hoạch dự án hoặc có nhưng chậm và công tác lựa chọn nhà đầu tư không cạnh tranh, hầu hết chỉ định thầu.

Tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay, những bất hợp lý trong dự án BT bốn tuyến đường chính ở khu đô thị mới Thủ Thiêm đang gây chú ý trong dư luận vì thiệt hại mà người dân phải gánh chịu là quá lớn. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Thành (Trường Đại học Fulbright Việt Nam) đã có bài phân tích về dự án này:

1. Cơ chế BT và phương thức thanh toán

Theo Hợp đồng BT bốn tuyến đường chính ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, chủ đầu tư sẽ xây bốn con đường chính với tổng chi phí xây dựng tính vào năm 2013 là 8.265 tỉ đồng (nếu kể cả chi phí lãi vay và dự phòng lạm phát thì lên tới 12.182 tỉ đồng). Nhà nước sẽ thanh toán cho chủ đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất được định giá cũng vào năm 2013 là 12.491 tỉ đồng. Vì hưởng đất giá trị cao hơn chi phí xây dựng, nên chủ đầu tư sẽ phải nộp vào ngân sách số tiền bằng đúng mức chênh lệch là 4.226 tỉ đồng (trong đó, 2.376 tỉ đồng đã nộp và 1.850 tỉ đồng sẽ nộp sau).

Tìm đi tìm lại mà hợp đồng BT không thấy nói gì về lợi nhuận mà chủ đầu tư được hưởng. Nhìn vào phương thức thanh toán thì hiểu rằng toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư được hưởng chỉ đủ để trang trải đúng cho chi phí xây dựng bỏ ra (và không cho chi phí lãi vay và dự phòng lạm phát). Hơn thế nữa, nếu chi phí quyết toán sau này thấp hơn con số 8.265 tỉ đồng thì chủ đầu tư cũng không được lợi, vì Nhà nước sẽ chỉ thanh toán tiền sử dụng đất theo con số quyết toán.

Nếu tin vào các con số và cam kết trong hợp đồng, thì cả bên A và bên B đều không có lợi nhuận. Nhưng trong kinh tế thị trường thì chủ đầu tư chắc chắn phải có lợi nhuận. Mà nếu vậy thì lợi nhuận chỉ có thể có được nếu chi phí xây dựng thực tế thấp hơn con số 8.265 tỉ đồng và/hay giá trị quyền sử dụng đất là cao hơn con số 12.491 tỉ đồng.

Dự án BT bốn tuyến đường chính ở Thủ Thiêm dưới mắt chuyên gia
Những con đường đắt đỏ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm

2. Chi phí xây dựng bốn con đường Thủ thiêm

Chia tổng mức đầu tư 12.182 tỉ đồng cho 11,9km đường thì ra suất đầu tư lên tới 1.023 tỉ đồng/km. Con số này không chỉ là đắt nhất mà còn đắt hơn cả chi phí làm đường hầm (khoảng 40 triệu USD/km, hơn 800 tỉ đồng).

Nhưng theo đúng như hợp đồng thì con số chi phí xây dựng làm căn cứ tính toán chỉ là 8.265 tỉ đồng. Suất đầu tư như vậy là 695 tỉ đồng/km (33,3 triệu USD, giá 2013). Có làm cầu và xử lý nền đất yếu cũng không đắt như vậy. Còn chi phí đền bù và giải tỏa thì dự án này không chịu. Giá mà có được các con số tính toán ban đầu của liên doanh Chodai – Yooshin để thẩm tra thì tốt. Do tổng mức đầu tư của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm dựa trên thiết kế cơ sở được Chodai – Yooshin thiết kế, mà liên doanh này đã dừng hoạt động từ tháng 11-2014.

Không biết khi hoàn thành trong thời gian tới đây, bốn con đường này sẽ được quyết toán thế nào để thể hiện cho sự hợp lý của suất đầu tư trên. Còn hiện tại, chi phí xây dựng dở dang của bốn con đường được tính là 4.248 tỉ đồng tại thời điểm 30-6-2017 khi chưa có kiểm toán, còn sau khi kiểm toán tại cùng thời điểm này thì là 2.776 tỉ đồng; và đến 31-12-2017 là 2.095 tỉ đồng.

3. Giá trị quyền sử dụng đất Thủ Thiêm

Chủ được hưởng khu đất Thủ Thiêm diện tích 80ha khi đầu tư bốn con đường. Đất được định giá 12.491 tỉ đồng, bình quân 15,6 triệu đồng/m2, mức giá quá rẻ.

Lại đi tìm cách lý giải hợp lý: thực ra chủ đầu tư không được kinh doanh hết diện tích 80ha này. 33,3ha là đất giao thông và công viên (312.500m2 đất giao thông và 17.900m2 đất công viên). Hãy coi diện tích đất công cộng này được định giá bằng 0 xét từ khía cạnh là chủ đầu tư không kinh doanh được.

Đất trường học, nhà văn hóa và bến du thuyền có diện tích 10,7ha (71.356m2 đất trường học, nhà văn hóa và bến du thuyền 35.221m2). Đất này không có giá trị như đất ở, nhưng chủ đầu tư vẫn kinh doanh và/hay cho thuê được. Nhưng hãy tạm coi 11 triệu đồng/m2 đối với đất này là hợp lý.

Còn lại, đất ở, đất thương mại và đất dịch vụ tổng hợp có tổng diện tích 36,1ha (chính xác là 361.249m2). Để có được con số tổng 12.491 tỉ đồng, thì 36,1ha đất này được định giá 31,3 triệu đồng/m2, tương đương hay cao hơn một chút so với đất nằm ngay ngoài khu đô thị mới Thủ Thiêm được giao dịch lúc đó. Lập luận nói rằng cho sự hợp lý của giá đất đó là: đất chưa có hạ tầng đầy đủ.

Nhưng đây là cái vòng tạo lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư: tiền đất phải trả được định trong bối cảnh chưa có hạ tầng; biết chắc là sẽ có hạ tầng trong tương lai gần; tiền làm hạ tầng cuối cùng là do nhà nước chịu.

Trước đây, chuyên gia Nguyễn Xuân Thành đã từng đề xuất thay vì làm BT, Nhà nước phát hành trái phiếu công trình, đảm bảo bằng quyền sử dụng đất gắn với công trình, không đảm bảo bằng ngân sách. Các tổ chức tài chính vẫn sẵn sàng đầu tư vào trái phiếu công trình nếu tài sản đảm bảo là tốt. Tiền huy động trái phiếu dùng để làm đường. Theo thời gian, giá trị đất sẽ tăng. Lúc gần xây dựng xong, nhà nước sẽ đấu giá cạnh tranh quyền sử dụng đất. Tiền thu về dùng để hoàn trả gốc và lãi của trái phiếu công trình. Với cơ chế này, nhà thầu xây dựng có năng lực nhất sẽ được chọn; nhà đầu tư bất động sản có năng lực nhất sẽ thắng thầu mua đất.

– Ghi chép